Наём или аренда квартиры: в чём разница и как правильно назвать договор?

Договор найма жилого помещения или Договор аренды квартиры?

Я периодически занимаюсь сдачей недвижимости. Это не основная моя специализация, но для постоянных клиентов делаю исключение.

И практически каждый раз сталкиваюсь с одной и той же ситуацией. Собственник говорит: «Хочу сдать квартиру в аренду». Потенциальный жилец просит: «Пришлите образец договора аренды». Риелторы, собственники и сами клиенты тоже чаще всего называют основной документ именно договором аренды квартиры. В обычной жизни все понимают, о чём идёт речь. Но давайте разберёмся: правильно ли это с юридической точки зрения и имеет ли вообще значение, как называется договор?

Спойлер: значение имеет. Но проблема гораздо шире, чем просто правильное название документа.

Что такое аренда?

Понятие договора аренды установлено статьёй 606 ГК РФ. По договору аренды — или, как также говорит закон, имущественного найма — одна сторона предоставляет другой имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Статья также определяет судьбу плодов, продукции и доходов, которые получены при использовании арендованного имущества. Из этого иногда делают слишком простой вывод: аренда — это обязательно использование имущества в предпринимательских целях и получение прибыли.

Это не совсем так.

Получение дохода не является обязательным признаком любого договора аренды. Статья 606 устанавливает общую конструкцию передачи имущества во временное возмездное пользование. Но когда речь заходит именно о жилом помещении и проживании в нём гражданина, Гражданский кодекс предусматривает специальную договорную конструкцию.

Квартира для проживания гражданина — это наём жилого помещения.

В ГК РФ существует отдельная глава 35 — «Наём жилого помещения». Согласно статье 671 ГК РФ собственник жилого помещения или управомоченное им лицо предоставляет другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. А статья 677 прямо устанавливает: нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. Это следует из статьи 673 ГК РФ.

Поэтому типичная ситуация выглядит так: собственник передаёт квартиру гражданину за плату для проживания — заключается договор найма жилого помещения. Стороны такого договора называются наймодателем и нанимателем. Именно поэтому, несмотря на привычное выражение «аренда квартиры», юридически правильное название договора между собственником и гражданином, который снимает квартиру для проживания, — договор найма жилого помещения.

А когда квартира действительно может передаваться в аренду? Здесь есть важное исключение. Пункт 2 статьи 671 ГК РФ прямо предусматривает возможность предоставления жилого помещения юридическому лицу на основании договора аренды или иного договора. Но есть принципиальное условие: юридическое лицо может использовать такое помещение только для проживания граждан.

Простой пример:

Компания арендует квартиру, чтобы поселить в ней своего сотрудника, приехавшего работать в другой город. Здесь договор аренды вполне соответствует предусмотренной законом конструкции. Но снять квартиру как жилое помещение и просто превратить её в обычный офис — уже другая история. Жилищный кодекс исходит из того, что жилое помещение предназначено для проживания. При этом закон допускает профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность гражданина, который законно проживает в квартире, если при этом не нарушаются права других лиц и требования, предъявляемые к жилому помещению. То есть человек, например, вполне может жить в квартире и работать из дома. Сам факт удалённой работы не превращает договор найма в договор аренды коммерческого помещения.

А если мы всё-таки назвали документ «договором аренды квартиры»?

Представим обычную ситуацию:

Собственник и гражданин подписали документ под названием: «Договор аренды квартиры». При этом из его содержания следует, что собственник передал гражданину квартиру за ежемесячную плату именно для проживания. Получается, договор недействителен только потому, что стороны неправильно написали название?

Нет.

Верховный Суд разъяснил, что при правовой квалификации договора суд должен исходить из существа сложившихся отношений независимо от того, как сами стороны назвали договор, его участников или способы исполнения обязательств. То есть суд способен разобраться и определить: несмотря на слово «аренда» в заголовке, фактически перед нами отношения по найму жилого помещения.

С точки зрения закона проблема решаемая. Но у меня здесь возникает другой, более практический вопрос: а зачем изначально создавать себе проблему, которую потом придётся решать через суд?

Очень многие юридические ошибки можно потом исправлять в судебном порядке:

• Можно доказывать, что договор неправильно назван.

• Можно подтверждать факт передачи денег.

• Можно исследовать банковские переводы и переписку.

• Можно устанавливать, что стороны на самом деле согласовали.

• Можно требовать возврата обеспечительного платежа, взыскания задолженности, убытков или защищаться от необоснованных требований другой стороны.

С точки зрения юриста фраза «это можно доказать в суде» звучит вполне нормально, но есть одна бытовая реальность, о которой часто забывают: до суда ещё надо дойти!

Человек должен понять, что его право вообще нарушено. Потом определить, чего именно он вправе требовать. Собрать доказательства. Подготовить иск. Понять, в какой суд обращаться. Потратить время, нервы, а иногда и деньги на юридическую помощь. И на практике более слабая сторона нередко просто отказывается от защиты своих прав. Не потому, что закон на стороне оппонента, а потому, что человек не знает, как этим законом воспользоваться.

Именно поэтому хороший договор, на мой взгляд, нужен не только для того, чтобы потом выиграть суд. Его первая задача — не допустить ситуацию, в которой до суда вообще придётся доходить.

Реальная ситуация: Собственник не хочет подписывать договор. Объяснение может быть вполне житейским: не хочет «лишних бумаг», опасается налоговой, считает договор ненужным или просто убеждает нанимателя: «Мы же нормальные люди, зачем нам всё это оформлять?».

Наниматель передаёт деньги за проживание, вносит обеспечительный платёж и заселяется в квартиру. Проходит месяц — иногда даже меньше — и между сторонами возникает конфликт. Например, собственник считает, что наниматель неправильно обращается с квартирой или имуществом. В какой-то момент меняются замки или собственник требует немедленно освободить помещение, а полученные ранее деньги и обеспечительный платёж возвращать отказывается!

И вот здесь первоначальное:

«Зачем нам договор, мы же обо всём договорились» очень быстро превращается в: «Какой договор? Какие деньги? Докажите».

К сожалению, это не абстрактный пример, придуманный специально для статьи. С подобными ситуациями действительно приходится сталкиваться на практике. Конечно, отсутствие бумажного договора ещё не означает, что человек полностью лишён защиты. Могут существовать банковские переводы, переписка в мессенджерах, расписка, электронные письма и другие доказательства. Положение потерпевшей стороны становится значительно сложнее.

Вместо того чтобы открыть подписанный договор и показать: «Вот сумма обеспечительного платежа. Вот условия его возврата. Вот срок предупреждения. Вот обязанности сторон», - приходится сначала доказывать, о чём стороны вообще договорились.

Письменный договор — это не формальность!

Статья 674 ГК РФ прямо устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Но здесь тоже важно правильно понимать последствия. Нельзя просто сказать: «Нет письменного договора — значит сделка автоматически недействительна». Общее правило статьи 162 ГК РФ другое: несоблюдение простой письменной формы ограничивает возможности доказывания сделки и её условий свидетельскими показаниями, но не лишает стороны возможности использовать письменные и другие доказательства. Недействительность возникает только в случаях, когда такое последствие прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.

И вот именно здесь хорошо видно различие между теорией права и реальной жизнью.

Юрист скажет: «У вас остались иные способы доказывания». А обычный человек в этот момент думает: «У меня забрали обеспечительный платёж. Договора нет. Что мне теперь делать?». И далеко не каждый после этого действительно пойдёт в суд.

Поэтому мой практический совет намного проще: заключайте письменный договор сразу! Не потому, что без него обязательно всё станет недействительным. А потому, что правильно составленный документ заранее фиксирует правила ваших отношений.

Было бы неправильно представлять ситуацию так, будто договор нужен исключительно нанимателю для защиты от недобросовестного собственника. Проблемы возникают и в обратную сторону. Очередной пример из практики: Есть нормальный договор найма, наниматель живёт в квартире и регулярно вносит платежи. Через некоторое время возникает конфликт. Например, наниматель работает удалённо и заявляет, что скорость интернета не соответствует тому, на что он рассчитывал, а провести более скоростную линию возможности нет. Начинаются требования уменьшить плату, вернуть деньги, компенсировать расходы или досрочно прекратить отношения. Само по себе такое требование ещё не означает, что наниматель юридически прав. Но собственнику уже приходится отвечать на вопрос:

А что именно стороны договаривались предоставить вместе с квартирой?

Была ли конкретная скорость интернета предусмотрена договором?

Кто должен оплачивать связь?

Кто выбирает оператора?

Гарантировал ли наймодатель вообще определённые характеристики интернет-соединения?

И вот здесь опять оказывается, что один нормально составленный пункт договора может избавить стороны от большого количества споров. Поэтому договор защищает обе стороны.

На мой взгляд, основная проблема даже не в том, что люди называют наём арендой. Гораздо опаснее другое. Стороны скачивают первый попавшийся шаблон из интернета, меняют фамилии, адрес квартиры и стоимость проживания — и считают, что договор готов. При этом они вообще не обсуждают:

• кто фактически будет проживать в квартире?

• когда и каким способом вносится плата?

• что входит в стоимость?

• кто оплачивает коммунальные услуги?

• что происходит с обеспечительным платежом?

• в каких случаях он может быть удержан?

• какое имущество передаётся вместе с квартирой?

• в каком состоянии оно находится?

• можно ли проживать с животными?

• кто отвечает за текущий ремонт?

• за какой срок стороны предупреждают друг друга о прекращении отношений?

• в каком состоянии квартира должна быть возвращена?

А ведь именно вокруг этих вопросов потом чаще всего и возникают реальные конфликты. И вот здесь мы постепенно подходим к следующей теме: правильное название договора важно, но содержание договора ещё важнее.

Что я рекомендую делать при сдаче квартиры. На практике я придерживался бы трёх простых принципов:

• Первое — заключайте договор письменно. Даже если квартира сдаётся знакомым. Даже если все друг другу доверяют. Даже если кажется, что «мы обо всём договорились». Пока конфликта нет, договор действительно практически никому не нужен. Он становится нужен именно тогда, когда стороны перестают одинаково помнить содержание своих договорённостей.

• Второе — используйте правильную договорную конструкцию. Если собственник передаёт жилое помещение гражданину для проживания — это договор найма жилого помещения. Не потому, что за слово «аренда» кто-то автоматически признает ваш договор недействительным, а потому, что отношения должны изначально оформляться в соответствии с теми нормами, которые к ним применяются.

• Третье — используйте сбалансированный договор. Хороший договор не должен быть составлен исключительно «в пользу собственника» или исключительно «в пользу нанимателя». Если одна сторона получает огромное количество прав, а другая — только обязанности, конфликт в таких отношениях фактически заложен ещё на стадии подписания документа.

Задача договора — заранее установить понятные правила для обеих сторон.

Как это реализовано в Legal-portal.pro?

Именно из этой логики мы исходили при создании конструктора договора найма в Legal Portal. Пользователь не просто получает пустой шаблон, в который необходимо самостоятельно вписывать условия. Сервис последовательно проводит его через основные вопросы сделки: сведения о сторонах, данные квартиры, условия проживания, расчёты, обеспечительный платёж, коммунальные расходы, имущество и другие параметры. После заполнения формируется комплект документов для конкретной сделки, в который могут входить: договор найма жилого помещения, акт приёма-передачи квартиры, опись имущества, описание состояния помещения и расписка — в зависимости от выбранных условий.

При этом наша задача — не составить договор максимально выгодный одной из сторон, а сформировать сбалансированный документ, учитывающий интересы и наймодателя, и нанимателя.

Подробно весь процесс подготовки документов я уже разобрал в отдельной инструкции:

«Как пользоваться Legal Portal: подготовка договора найма квартиры пошагово».

О том, какие условия стоит включить в договор найма, читайте в статье «Договор найма квартиры: что обязательно предусмотреть в договоре».