Договор найма квартиры: что обязательно предусмотреть в договоре?

Договор найма квартиры: что обязательно предусмотреть в договоре?

Когда обычный гражданин снимает квартиру у собственника для проживания, отношения сторон оформляются "договором найма жилого помещения". Это не просто привычное название документа. Такая договорная конструкция прямо предусмотрена главой 35 Гражданского кодекса РФ. в статье 671 ГК РФ: "собственник или управомоченное им лицо передаёт гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование именно для проживания в нём".

Сам договор должен быть заключён в письменной форме. Но на практике проблема обычно не в том, подписали стороны какой-то документ или нет. Проблема в другом: что именно они в этом документе предусмотрели?

Можно скачать из интернета договор на две страницы, вписать фамилии, адрес квартиры и цену - и формально считать вопрос закрытым. Но при первом серьёзном конфликте выяснится, что договор ничего не говорит о возврате обеспечительного платежа, ремонте сломанной техники, проживании других лиц, животных, проверке квартиры, коммунальных платежах или порядке досрочного прекращения отношений. Поэтому разберём, на какие условия я рекомендую обратить особое внимание.

1. Правильно укажите стороны договора.

Я бы не ограничивался формулировкой: «Иванов Иван Иванович, паспорт такой-то». Чем подробнее и точнее идентифицированы стороны, тем меньше проблем возникает потом. В договоре желательно указывать полные персональные данные, необходимые для однозначной идентификации человека: ФИО, дату и место рождения, сведения о документе, удостоверяющем личность, дату выдачи, орган выдачи, код подразделения, адрес регистрации, а при необходимости - контакты.

Особенно это важно, если в договоре участвует представитель собственника или нанимателя по доверенности. В таком случае необходимо также правильно указать сведения о представителе и доверенности, которая подтверждает его полномочия.

"Legal-portal.pro как раз позволяет сформировать вводную часть договора с полными данными сторон и представителей, а не ограничиваться тремя строками из случайного шаблона. В текущем мастере также предусмотрены обработка данных сторон, представителей и подготовка их отображения в итоговом договоре."

2. Максимально точно опишите квартиру.

В договоре должно быть понятно, какое конкретно жилое помещение передаётся нанимателю. Статья 673 ГК РФ предусматривает, что объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. На практике я рекомендую указывать:

• полный адрес;

• вид объекта;

• площадь;

• кадастровый номер;

• этаж и иные характеристики, позволяющие точно определить помещение.

Кадастровый номер особенно удобен тем, что он позволяет привязать договор не просто к бытовому адресу вроде «квартира на Невском», а к конкретному объекту недвижимости, учтённому в ЕГРН.

"В Legal-portal.pro сведения об объекте можно не только вводить вручную, но и получать из выписки ЕГРН. Парсер умеет переносить в мастер адрес, характеристики объекта и сведения, связанные с правом собственности. Это одновременно уменьшает количество ручного ввода и риск обычных технических ошибок."

3. Прямо укажите цель передачи квартиры - для проживания.

Это один из принципиальных моментов. В договоре я рекомендую прямо писать, что жилое помещение передаётся для проживания нанимателя и других согласованных сторонами лиц. Такое назначение договора непосредственно следует из статьи 671 ГК РФ. Не нужно оставлять назначение квартиры на уровне предположения: «Ну понятно же, что он её снял жить». Юридически правильно - документ лучше строить не на том, что всем и так понятно, а на том, что стороны прямо зафиксировали.

4. Зафиксируйте размер ежемесячной платы.

Статья 682 ГК РФ прямо устанавливает, что размер платы за жилое помещение определяется соглашением сторон в договоре. Кроме того, договором устанавливаются сроки её внесения; если сроки не предусмотрены, закон содержит специальное правило о ежемесячной оплате.

Поэтому я рекомендую всегда прописывать размер платы, дату её внесения, период, за который она вносится, и способ оплаты.

Например, недостаточно написать: «Наниматель ежемесячно оплачивает наём квартиры».

Гораздо лучше: «Плата за наём составляет 60 000 рублей в месяц и вносится не позднее 5-го числа каждого месяца путём перевода на указанный в договоре банковский счёт».

Общее правило пункта 3 статьи 424 ГК РФ действительно позволяет в некоторых возмездных отношениях определять отсутствующую цену через стоимость, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах. Но зачем сторонам превращать простой вопрос в будущий спор о том, сколько стоил «аналогичный наём»?

5. Обязательно определите срок найма.

Срок договора стороны определяют самостоятельно, но он не может превышать пяти лет. Если срок в договоре вообще не указан, закон считает такой договор заключённым на пять лет. Лучше установить конкретные даты начала и окончания найма. При этом важно помнить, что договор найма сроком до одного года считается краткосрочным, и регистрировать его в Росреестре не надо. Если срок более одного года или срок договора определяется согласно ГК(т.е. на 5 лет), то он подлежит обязательной государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным! То есть срок влияет не только на календарь, но и на правовой режим договора.

6. Укажите всех, кто будет постоянно проживать в квартире.

Очень частая ситуация: договор подписывает один человек, а фактически заселяются супруг, дети, родственники или другие лица. Статья 677 ГК РФ прямо предусматривает, что в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем.

Особенно я рекомендую обратить внимание на семейную пару. Если квартира фактически снимается двумя взрослыми супругами, практический вариант - не оставлять одного из них просто «проживающим лицом», а оформить обоих как лиц, несущих ответственность по договору, т.е. стороной по договору. ГК РФ прямо допускает конструкцию, при которой постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность.

Практический смысл солидарной ответственности прост: если возникла задолженность, наймодателю не приходится разбираться, кто из двух супругов «должен был оплатить именно свою половину».

"При подготовке договора с несколькими участниками Legal-portal.pro умеет учитывать несколько наймодателей и нанимателей и формировать соответствующую вводную часть и подписи сторон."

7. Зафиксируйте правила проживания.

Закон не сможет заранее расписать все бытовые вопросы конкретной квартиры. Поэтому многие вещи лучше согласовать самим сторонам.

Например:

разрешено ли курение в квартире или на балконе;

допускается ли курение кальяна;

разрешено ли проживание с животными;

какие именно животные допускаются;

можно ли вселять других лиц;

можно ли использовать квартиру для профессиональной работы из дома;

есть ли ограничения по шуму, использованию определённого оборудования и иные важные для сторон условия.

На стадии заселения такие вопросы иногда кажутся мелочами. После появления запаха табака, повреждённой животным мебели или постоянного проживания третьих лиц они перестают быть мелочами очень быстро. Поэтому хороший договор должен регулировать не абстрактную квартиру, а конкретные условия конкретного проживания!

8. Определите, кто отвечает за ремонт?

ГК РФ уже содержит правило на случай, если стороны ничего не договорились. По общему правилу текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя, если договором не предусмотрено иное. Но одного разделения на «текущий» и «капитальный» в реальной квартире часто недостаточно.

Что делать, если сломалась стиральная машина? Кто оплачивает ремонт холодильника? А если оборудование сломалось не по вине нанимателя, а из-за обычного износа? Можно ли нанимателю самостоятельно вызвать мастера? Нужно ли сначала получить согласие наймодателя? Что происходит, если ремонт срочный? Вот это уже лучше прописывать договором отдельно.

Не обязательно расписывать судьбу каждого утюга. Достаточно установить понятный механизм: кто сообщает о неисправности, кто согласовывает ремонт, кто его оплачивает и в каких случаях расходы одной стороны должна возместить другая.

9. Разделите все платежи при заселении.

В момент подписания договора наниматель иногда передаёт сразу значительную сумму.

Например:

оплату за первый месяц;

обеспечительный платёж;

оплату за последний месяц;

иные согласованные платежи.

Я настоятельно рекомендую не объединять всё это одной строкой «при подписании передано 180 000 рублей». У каждого платежа должно быть своё назначение. Особенно это касается обеспечительного платежа.

ГК РФ допускает использование обеспечительного платежа для обеспечения денежных обязательств, обязанности возместить убытки, уплатить неустойку и даже будущих обязательств. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств обеспечительный платёж может быть зачтён в счёт соответствующего обязательства.

Поэтому в договоре нужно прямо определить:

• для чего внесён обеспечительный платёж;

• какие обязательства он обеспечивает;

• при каких обстоятельствах наймодатель может удержать из него деньги;

• в какой срок остаток возвращается;

• необходимо ли восстановить обеспечительный платёж после частичного удержания.

И отдельно решить вопрос последнего месяца проживания.

Я предпочитаю не смешивать обеспечительный платёж с оплатой последнего месяца, потому что у этих сумм разное назначение. Если стороны хотят, чтобы обеспечительный платёж при определённых обстоятельствах засчитывался в оплату, это тоже лучше прямо и недвусмысленно предусмотреть договором.

10. Чётко определите способ оплаты.

Фраза: «Наниматель оплачивает квартиру ежемесячно» оставляет слишком много вопросов. Наличными или переводом? На какой счёт? С какого момента обязательство считается исполненным? Что является доказательством передачи наличных?

Я рекомендую прямо указывать способ расчётов. При безналичной оплате - банковские реквизиты. При наличной оплате - порядок подтверждения получения денег.

"В Legal-portal.pro предусмотрена работа с банковскими реквизитами и формирование расписки при соответствующем варианте расчётов. В текущей архитектуре договора также существуют отдельные блоки для платежей, расписок и графика платежей."

11. Не забудьте про коммунальные расходы.

Даже при идеально определённой цене найма можно получить конфликт из-за коммунальных платежей. Поэтому желательно определить:

что включено в ежемесячную плату;

что оплачивает собственник;

что оплачивает наниматель;

кто оплачивает электричество и воду по счётчикам;

кто оплачивает интернет;

как и когда передаются показания;

кто несёт расходы, которые не зависят от фактического потребления.

Чем точнее это определено, тем меньше вероятность получить через несколько месяцев спор на тему: «Я думал, что это уже входило в стоимость».

12. Определите порядок доступа наймодателя в квартиру.

Наймодатель остаётся собственником квартиры. Но одновременно он передал её нанимателю во владение и пользование на срок договора. Поэтому я рекомендую заранее согласовать порядок проверки состояния помещения. Не стоит оставлять это условие в виде: «Наймодатель вправе проверять квартиру в любое время». Такой подход практически гарантирует конфликт. Гораздо разумнее установить нормальную периодичность и предварительное уведомление.

13. Отдельно решите вопрос поднайма.

Статья 685 ГК РФ допускает поднаём жилого помещения с согласия наймодателя. Ответственным перед наймодателем при этом остаётся первоначальный наниматель. Но если собственник передаёт квартиру конкретному человеку и не заинтересован в появлении неизвестных ему жильцов, я рекомендую прямо предусмотреть в договоре запрет передачи квартиры или её части в поднаём без отдельного письменного согласия наймодателя. Это снимает ещё один спор заранее.

14. Предусмотрите порядок досрочного прекращения договора.

Очень распространённая ошибка - подробно описать заселение и вообще ничего не написать о том, как стороны будут расходиться. Статья 687 ГК РФ устанавливает специальные правила расторжения договора найма. В частности, наниматель вправе расторгнуть договор с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для прекращения договора по требованию наймодателя закон устанавливает отдельные основания и, в ряде случаев, судебный порядок. Поэтому недостаточно написать: «Каждая сторона вправе расторгнуть договор когда захочет». Нужно учитывать специальные нормы главы 35 ГК РФ и одновременно чётко прописать практический порядок взаимодействия сторон: форму уведомления, адрес его направления, последствия прекращения договора, расчёты и дату возврата помещения.

15. Составьте опись имущества.

Диван, телевизор, холодильник, стиральная машина, стол, стулья, посуда, техника - всё это очень быстро превращается в предмет спора, если к моменту выезда стороны по-разному помнят, что находилось в квартире и в каком состоянии. Поэтому вместе с квартирой я рекомендую передавать имущество по отдельной описи.

Причём одной записи: «Квартира передана с мебелью и бытовой техникой» недостаточно. Лучше перечислить имущество и зафиксировать его состояние, например: «Телевизор Samsung - 1 шт., исправен, без видимых повреждений».

"Именно поэтому Legal-portal.pro формирует не только основной договор. В мастере предусмотрена отдельная вкладка «Опись имущества», а итоговый комплект включает приложения, связанные с имуществом и состоянием квартиры."

16. Не ограничивайтесь только описью - зафиксируйте состояние квартиры

Отдельно от списка вещей имеет смысл описать само помещение: состояние стен; пола; дверей; окон; сантехники; кухни; мебели; видимые повреждения. В идеальном варианте акт и описание дополняются фотографиями, сделанными в момент передачи квартиры.

Потому что спор: «Эта царапина была ещё до меня» - намного проще предотвратить фотографией и приложением к договору, чем потом разрешать показаниями сторон.

Legal-portal.pro предусматривает отдельные таблицы для описи имущества и описания квартиры.

Зачем всё это, если можно скачать обычный шаблон?

Вот здесь и появляется основная проблема обычных шаблонов. Сам по себе шаблон не знает: кто участвует именно в вашей сделке; сколько нанимателей; есть ли представитель; какой объект передаётся; кто ещё будет проживать; какой выбран порядок платежей; нужен ли обеспечительный платёж; какие коммунальные расходы несёт каждая сторона; какое имущество находится в квартире; какие дополнительные условия важны именно вам.

Поэтому шаблон приходится читать, переделывать, удалять лишние пункты, добавлять недостающие и следить, чтобы после всех исправлений один пункт договора не противоречил другому.

Именно от этой работы мы и пытались уйти при создании Legal-portal.pro

Как эту работу выполняет Legal-portal.pro?

Вместо того чтобы сначала искать договор, а потом вручную переделывать его под сделку, пользователь проходит мастер и отвечает на вопросы по конкретной ситуации. Портал работает с данными наймодателей и нанимателей, представителями, сведениями об объекте недвижимости, документами о праве собственности, условиями расчётов, платежами и приложениями к договору. Сведения об объекте и собственнике могут частично подставляться из выписки ЕГРН. После этого система формирует уже заполненный комплект документов. В зависимости от выбранных условий в него входят основной договор, акт приёма-передачи, опись имущества, описание состояния квартиры и связанные с расчётами документы.

То есть задача пользователя состоит не в том, чтобы знать наизусть статьи 671–688 ГК РФ и самостоятельно редактировать скачанный шаблон.

Нужно последовательно ответить на вопросы мастера и проверить сформированный результат.

На подготовку обычного договора найма с комплектом приложений при наличии исходных данных действительно можно потратить порядка нескольких минут, а не несколько часов ручного редактирования.

Но главная ценность здесь даже не во времени. Она в том, что мастер не даёт забыть про вопросы, которые стороны обычно вспоминают уже после возникновения конфликта. Именно в этом, на мой взгляд, и заключается основная задача хорошего договора найма.

Не просто подтвердить, что квартира передана, а заранее договориться о том, как стороны будут жить и взаимодействовать весь срок договора и что произойдёт, когда этот договор закончится.