Legal Portal: сервис, который я сначала создавал для себя

Меня зовут Владимир Петраков. Я родился и вырос в Санкт-Петербурге. Первое высшее образование получил в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов — ФИНЭКе — по специальности «Финансы и кредит», специализация «Налоги и налогообложение». Сейчас заканчиваю обучение в Российском государственном университете правосудия имени В. М. Лебедева по направлению «Юриспруденция», гражданско-правовой профиль.

В сфере недвижимости я работаю с 2013 года — как агент, специалист по недвижимости, консультант и человек, который на практике сопровождает сделки от первого обращения клиента до подписания документов и окончательных расчётов. В сентябре 2015 года я основал собственное агентство недвижимости «Пальмира».

Подробнее обо мне, моём образовании и профессиональном опыте можно прочитать в разделе «БИО». Здесь же я хочу рассказать, почему появился Legal Portal, какие рабочие проблемы легли в его основу и почему проект, который первоначально создавался исключительно для моих собственных нужд, стал доступен другим пользователям.

Документы как постоянная часть работы с недвижимостью

На протяжении всей профессиональной деятельности мне приходится проверять, составлять и редактировать самые разные документы, связанные с недвижимостью:

договоры купли-продажи;

предварительные договоры;

договоры найма и аренды;

акты приёма-передачи;

расписки;

уведомления;

соглашения;

описи имущества;

доверенности и иные документы, сопровождающие сделку.

За это время неоднократно менялись законодательство, документооборот, банковские процедуры, способы расчётов и требования участников сделки к содержанию документов. Например, в период с 2013 по 2017 год одним из наиболее распространённых способов расчётов в моей практике была банковская ячейка, а подтверждением получения наличных денежных средств часто служила расписка продавца.

До изменений налогового законодательства 2016 года на рынке регулярно встречались сделки, в которых в договоре указывалась цена ниже фактически согласованной сторонами — нередко 1 млн рублей. Сегодня отношение к таким конструкциям, их юридические и налоговые последствия, а также связанные с ними риски существенно изменились.

Меняются и способы расчётов. Появились аккредитивы, сервисы безопасных расчётов, электронная регистрация, ипотечные сделки с различными условиями раскрытия денежных средств. Одновременно повышаются требования к проверке объектов недвижимости и участников сделки — продавцов, покупателей, наймодателей и нанимателей. Всё это требует постоянного обновления знаний и рабочих документов.

Почему обычных шаблонов оказалось недостаточно?

Основным хранилищем документов по проведённым сделкам долгое время были папки на Google Диске и Яндекс Диске. Там постепенно накапливались договоры, акты, расписки, уведомления и различные варианты одних и тех же документов. Каждый день я сталкивался с шаблонами банков, партнёров, продавцов, покупателей, агентов и юристов. При этом практически каждый участник сделки мог настаивать на использовании именно своего образца — даже тогда, когда не мог объяснить, почему этот документ подходит для конкретной ситуации.

Большое количество времени уходило на:

проверку и исправление реквизитов сторон;

перенос паспортных данных;

сверку информации с выписками ЕГРН;

исправление технических ошибок;

согласование формулировок;

споры вокруг второстепенных положений;

разъяснение участникам сделки базовых норм гражданского законодательства;

подготовку нескольких версий одного документа.

На первый взгляд решение кажется очевидным: нужно один раз создать собственные хорошие шаблоны и дальше работать только по ним. Именно так я и поступал. У меня появились собственные формы договоров, актов, расписок и иных документов. Однако практика быстро показала, что даже самый качественный шаблон нельзя просто взять и механически применить к любой сделке.

Содержание договора зависит от истории объекта.

При подготовке договора важно учитывать не только пожелания сторон, но и документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью.

Простой пример: если квартира была приобретена продавцом в порядке приватизации, указание в договоре о том, что при её приобретении не использовались средства материнского капитала, выглядит как минимум формальным и не относящимся к конкретной сделке.

Такая оговорка может быть важна, если объект приобретался по возмездной сделке с использованием средств материнского капитала. Но при приватизации она не раскрывает никаких реальных обстоятельств и создаёт впечатление, что договор составлялся без анализа документов продавца.

Подобных нюансов много.

Необходимо учитывать:

основание возникновения права собственности;

дату приобретения объекта;

семейное положение продавца;

использование ипотеки, субсидий и средств материнского капитала;

наличие несовершеннолетних собственников;

участие представителей по доверенности;

зарегистрированных в помещении лиц;

ограничения и обременения;

порядок и сроки освобождения объекта;

условия фактической передачи недвижимости;

способ и момент проведения расчётов.

Именно поэтому, на мой взгляд, полностью одинаковых сделок не существует.

Отдельная проблема возникает, когда в сделке участвуют несколько продавцов или покупателей. Нужно не просто добавить новых участников в начало договора. Необходимо правильно оформить их данные, определить, кто и в каком качестве действует, учесть доли в праве, представителей, доверенности, несовершеннолетних участников.

После этого приходится изменять весь текст документа:

«Продавец» на «Продавцы»;

«Покупатель» на «Покупатели»;

единственное число на множественное;

глаголы, окончания, склонения и связанные формулировки;

порядок оплаты каждому из продавцов;

распределение цены объекта;

порядок подписания и исполнения обязательств.

Дополнительно необходимо учитывать, когда производится оплата: до передачи объекта, после передачи, после государственной регистрации или при выполнении иных условий. В некоторых сделках деньги раскрываются после регистрации перехода права собственности, в других — после снятия зарегистрированных лиц с учёта, освобождения квартиры, предоставления документов или выполнения сразу нескольких условий. Стандартный заранее подготовленный шаблон в таких ситуациях часто перестаёт быть удобным инструментом и превращается в основу, которую приходится почти полностью перерабатывать вручную.

С чего началась идея Legal Portal

В мае 2025 года в разговоре с супругой — моим главным идейным вдохновителем — я решил попробовать создать единый шаблон для сделок по найму жилых помещений.

Первоначально мне хотелось сделать сложный документ в Word, который мог бы:

учитывать нескольких наймодателей и нанимателей;

правильно оформлять их в начале договора;

изменять формулировки в зависимости от количества сторон;

извлекать сведения из выписки ЕГРН;

подставлять адрес, площадь и другие характеристики квартиры;

определять собственников и принадлежащие им доли;

указывать документы, на основании которых возникло право собственности;

формировать документ с любого устройства и из любого места, где есть доступ в интернет.

Однако достаточно быстро стало понятно, что стандартных возможностей Word для такой задачи недостаточно. Макросы могут частично автоматизировать отдельные действия, но они не решают весь комплекс вопросов: извлечение информации из выписки ЕГРН, проверку введённых данных, формирование нескольких связанных документов, согласование текста сторонами и хранение актуальной версии. Платные шаблонизаторы, которые мне удалось найти, также не закрывали все эти потребности.

Я пробовал работать и с CRM-системами. Но создание собственной базы документов требовало значительных затрат времени и денег. Сначала нужно было объяснить задачу менеджеру по продажам, затем — программисту, после чего проверить, соответствует ли полученный результат реальной практике сделки. При этом многие важные нюансы сложно передать человеку, который непосредственно не занимается сопровождением недвижимости и подготовкой договоров.

В результате появилась идея самостоятельно создать онлайн-сервис, который будет учитывать практические проблемы, с которыми я сталкиваюсь каждый день.

Почему одного договора найма было недостаточно

Первой задачей стало формирование договора найма жилого помещения. Но сам договор — это лишь часть необходимого комплекта документов для сделки по найму, и, поверьте, здесь есть огромное количество нюансов.

Поэтому система формирует не только договор, но и:

акт приёма-передачи квартиры;

опись имущества;

описание состояния помещения;

расписка о получении денежных средств;

дополнительные соглашения;

документы для согласования условий сторонами.

Кроме того, хотелось не вводить вручную сведения, которые уже содержатся в выписке ЕГРН, а извлекать их автоматически и использовать при заполнении документов.

Сейчас подготовка договора вместе с сопутствующими документами, описью имущества и описанием состояния квартиры занимает у меня около 6–7 минут. Отдельной задачей стала проверка потенциальных контрагентов. Сервис не может гарантированно определить, будет ли человек добросовестно исполнять договор, однако доступные сведения могут помочь заранее выявить обстоятельства, требующие дополнительного внимания: например, систематические исполнительные производства, сведения о банкротстве, судебные споры и иные факты, доступные из законных источников.

Так первоначальная идея одного умного шаблона постепенно превратилась в идею полноценного портала для работы с юридическими документами и проверками в сфере недвижимости.

Что Legal Portal умеет сегодня?

Примерно за год разработки проект значительно вырос. Сейчас Legal Portal позволяет решать несколько групп задач:

1. Формирование договора найма жилого помещения

Пользователь последовательно вводит необходимые сведения, после чего система формирует договор с учётом:

количества наймодателей и нанимателей;

участия представителей;

паспортных данных;

характеристик квартиры;

условий оплаты;

коммунальных платежей;

порядка передачи помещения;

других согласованных сторонами условий.

2. Подготовка комплекта документов

Вместе с договором могут формироваться связанные документы, в том числе акт приёма-передачи и опись имущества.

Моя цель заключается в том, чтобы пользователь получал не один отдельный файл, а комплект, который действительно необходим для оформления отношений между сторонами.

3. Работа с выпиской ЕГРН

Портал умеет извлекать из выписки сведения об объекте недвижимости и правообладателях, в том числе адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, собственников, принадлежащие им доли и документы-основания. Это сокращает объём ручного ввода и снижает вероятность технических ошибок.

4. Работа с парсерами

Для снижения риска ошибок при вводе паспортных данных разработан специальный парсер. Он извлекает необходимые сведения из текста, предоставленного пользователем, и подставляет их в соответствующие поля.

5. Согласование документов по ссылке

Раньше согласование часто выглядело так:

«Договор финальный»;

«Договор финальный 2»;

«Договор финальный новый»;

«Договор финальный точно последний».

Файлы пересылались по электронной почте и в мессенджерах, а через некоторое время становилось сложно понять, какая версия действительно актуальна.

Legal Portal позволяет направлять сторонам ссылку на документ для ознакомления и согласования. Это помогает не путаться в бесконечном количестве сохранённых файлов и правок.

Такой способ особенно удобен, когда участники используют разные устройства и программы, в которых режим исправлений и комментарии Word могут отображаться по-разному.

6. Проверка контрагентов

Портал позволяет получать и анализировать доступные сведения о потенциальных контрагентах. При проверке используются официальные государственные источники, открытые сведения и данные подключённых информационных сервисов. Результат такой проверки не является гарантией добросовестности или платёжеспособности человека, но может помочь выявить обстоятельства, которые требуют дополнительного внимания.

7. Проверка объекта недвижимости

Сервис также позволяет анализировать доступные сведения об объекте недвижимости, в том числе данные Росреестра и загруженные пользователем документы. Цель такой проверки — помочь пользователю систематизировать информацию и обратить внимание на возможные риски или несоответствия.

8. Соглашение об определении долей после использования материнского капитала

Legal Portal позволяет подготовить проект соглашения об определении долей в случаях использования средств материнского капитала. При этом форма документа и необходимость нотариального удостоверения всегда зависят от конкретной ситуации, состава собственников и способа оформления прав. Поэтому сервис должен не просто выдавать один универсальный текст, а учитывать особенности конкретного случая.

9. Уведомление о продаже доли

Ещё одно направление — подготовка комплекта уведомлений сособственникам о намерении продать долю в праве общей собственности. Портал должен помогать определить участников общей собственности, сформировать текст уведомления, указать цену и условия продажи, а также подготовить сопутствующие почтовые документы.

Проект, который изначально не был бизнесом

Legal Portal создавался не как коммерческий стартап. Изначально я делал его исключительно для себя — как рабочий инструмент, который должен был экономить моё время, снижать количество технических ошибок и помогать поддерживать порядок в документах. Однако по мере развития проекта стало понятно, что проблемы, с которыми я сталкиваюсь, знакомы не только мне. Другие агенты, юристы, собственники, покупатели, наймодатели и наниматели также вынуждены работать с большим количеством шаблонов, вручную переносить данные, согласовывать разные версии документов и разбираться в юридических формулировках.

Поэтому я решил открыть портал для других пользователей. На данном этапе для меня особенно важна обратная связь коллег и обычных людей. Мне интересно понять:

насколько понятен процесс заполнения;

каких функций не хватает;

какие действия вызывают затруднения;

какие документы действительно востребованы;

что необходимо изменить или упростить.

Если проект окажется полезным и востребованным, в дальнейшем он может быть коммерциализирован. Но прежде всего он должен доказать свою практическую ценность.

Что будет дальше?

Legal Portal продолжает развиваться. Одно из ближайших направлений — создание конструктора предварительного договора купли-продажи недвижимости. Он должен учитывать различные способы расчётов и связанные с ними условия:

задаток и аванс;

наличные и безналичные расчёты;

аккредитив;

сервис безопасных расчётов;

ипотеку;

сроки заключения основного договора;

порядок передачи объекта;

условия возврата денежных средств;

ответственность сторон.

Я не считаю Legal Portal законченным продуктом. Напротив, сейчас начинается один из самых важных этапов — проверка его возможностей реальными пользователями и дальнейшее развитие на основании практического опыта и обратной связи. Этот проект появился из моих ежедневных рабочих задач. Поэтому я хочу, чтобы он оставался не просто набором красивых форм и шаблонов, а реальным инструментом, который помогает людям работать с документами понятнее, быстрее и аккуратнее.

Всем лучей добра и следите за новостями Legal Portal!